THẢO LUẬN DÂN SỰ - BẢO VỆ QUYỀN SỞ HỮU
Lấn chiếm tài sản liền kề
Xem thêm Dân sự - Bảo vệ quyền sở hữu
Xem thêm Dân sự - Di sản thừa kế
1. Đoạn nào của Quyết định số 23 cho thấy ông Tận đã lấn sang đất thuộc quyền sử dụng của ông Trường, bà Thoa và phần lấn cụ thể là bao nhiêu?
Trả lời:
Đoạn đầu phần xét thấy của quyết định số 23/2006/ DS-GĐT ngày 7/9/2006: “Ông Diệp Vũ Trê và ông Nguyễn Văn Hậu tranh chấp 185 mét vuông đất giáp ranh, hiện do ông Hậu đang sử dụng…thì có căn cứ xác định ông Hậu đã lấn đất ông Trê.”
Qua đoạn trên của bản án đã cho thấy ông Hậu đã lấn sang đất thuộc quyền sử dụng của ông Trê bà Thi và phần đất lấn cụ thể là 185 mét vuông.
2. Đoạn nào của Quyết định số 617 cho thấy gia đình ông Hòa đã lấn sang đất (không gian, mặt đất, lòng đất) thuộc quyền sử dụng của gia đình ông Trụ, bà Nguyên?
Trả lời:
Quyết định số 617 cho thấy gia đình ông Hòa đã lấn sang đất (không gian, mặt đất, lòng đất) thuộc quyền sử dụng của gia đình ông Trụ, bà Nguyên ở đoạn: “Khi sửa chữa lại nhà gia đình ông Hòa có làm 4 ô văng cửa sổ, một máng bê tông và chôn dười đất một ống thoát nước nằm ngoài phía tường nhà. Quá trình giải quyết vụ án, tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm xác định gia đình ông Hòa làm 4 ô văng cửa sổ, một máng bê tông chờm qua phần đất thuộc quyền sử dụng của gia đình ông trụ, bà Nguyên nên quyết định buộc ông Hòa phải tháo dỡ là có căn cứ.”
3. BLDS có quy định nào điều chỉnh việc lấn chiếm đất, lòng đất và không gian thuộc quyền sử dụng của người khác không?
Trả lời:
BLDS có quy định điều chỉnh việc lấn chiếm đất, lòng đất và không gian thuộc quyền sử dụng của người khác ở Điều 265 BLDS: Nghĩa vụ tôn trọng ranh giới giữa các bất động sản
1. Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thoả thuận của các chủ sở hữu hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ ba mươi năm trở lên mà không có tranh chấp.
2. Người có quyền sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới trong khuôn viên đất phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất liền kề của người khác.
Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thoả thuận khác.
3. Trong trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng thì người sử dụng đất có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung; không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách.
4. Ở nước ngoài, việc lấn chiếm như trên được xử lý như thế nào?
Trả lời:
“Trong luật La Mã, quyền sở hữu được bảo vệ theo cơ chế quyền tuyệt đối (erga omnes) và theo quan hệ vật quyền (actiones in rem). Để bảo vệ quyền sở hữu, chủ sở hữu có hai loại quyền: quyền đòi vật (rei vindicatio) và quyền đòi chấm dứt hành vi xâm phạm (actio negetoria) dưới mọi hình thức, trừ tước đoạt chiếm hữu vật (vì sự xâm phạm đó thuộc về quyền đòi vật - rei vindicatio) hay đòi bồi thường (actio publicana).” Như vậy tùy vào trường hợp chủ sở hữu có thể thực hiện các quyền trên với việc lấn chiếm và bảo vệ các quyền hợp pháp của mình.
“Ở Pháp chỉ cần lấn chiếm nhỏ đất của người khác, TATC Pháp cũng buộc phải tháo dỡ công trình lấn chiếm, cho dù người lấn chiếm có ngay tình” vì theo pháp luật Pháp thì “không ai có thể bị ép buộc chuyển nhượng tài sản của mình” cho dù “việc lấn chiếm là lớn hay nhỏ” “trừ khi vì lợi ích công cộng”.
Ở Quebec việc xử lý có phần mềm dẻo linh hoạt hơn ở Pháp “Bởi, theo Điều 992, BLDS Quebec, nếu việc lấn chiếm là đáng kể, gây thiệt hại nghiêm trọng hay là được tiến hành một cách không ngay tình thì chủ sở hữu bất động sản bị lấn chiếm có thể hoặc buộc người lấn chiếm nhận bất động sản của mình và thanh toán giá trị hoặc buộc phải tháo dỡ phần xây dựng và khôi phục lại tình trạng ban đầu.”
Theo khoản 3, Điều 674, BLDS Thụy Sĩ: “Nếu sau khi biết việc lấn chiếm mà chủ sở hữu bị lấn chiếm không phản đối trong một thời gianh hợp lý và khi người lấn chiếm ngay tình và hoàn cảnh cho phép điều này, chủ thể của những công trình xây dựng có thể yêu cầu phần đất lấn chiếm được giao cho mình với sự đền bù một khoản tiền hợp lý.”
Xem thêm Cá nhân mất, hạn chế năng lực hành vi dân sự & Giám hộ
Xem thêm Tư cách pháp nhân và hệ quả pháp lý
Xem thêm Cá nhân mất, hạn chế năng lực hành vi dân sự & Giám hộ
Xem thêm Tư cách pháp nhân và hệ quả pháp lý
5. Đoạn nào của Quyết định số 617 cho thấy Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao theo hướng buộc gia đình ông Hòa tháo dỡ tài sản thuộc phần lấn sang không gian, mặt đất và lòng đất của gia đình ông Trụ, bà Nguyên?
Trả lời:
Quyết định số 617 cho thấy Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao theo hướng buộc gia đình ông Hòa tháo dỡ tài sản thuộc phần lấn sang không gian, mặt đất và lòng đất của gia đình ông Trụ, bà Nguyên ở đoạn: “Khi sửa chữa lại nhà gia đình ông Hòa có làm 4 ô văng cửa sổ, một máng bê tông và chôn dười đất một ống thoát nước nằm ngoài phía tường nhà. Quá trình giải quyết vụ án, tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm xác định gia đình ông Hòa làm 4 ô văng cửa sổ, một máng bê tông chờm qua phần đất thuộc quyền sử dụng của gia đình ông trụ, bà Nguyên nên quyết định buộc ông Hòa phải tháo dỡ là có căn cứ. Tuy nhiên, dưới lòng đất sát tường nhà ông Hòa còn ống nước do gia đình ông Hòa chôn, nhưng tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm không buộc gia đình ông Hòa phải tháo dỡ là không đúng, không đảm bảo được quyền lợi của gia đình ông Trụ.”
6. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao.
Trả lời:
Hướng giải quyết của TANDTC là hợp tình và cả hợp lý phù hợp với cả pháp luật và trong thực tế.Tòa án có xu hướng không buộc ông Hậu dỡ nhà mà chỉ bồi thường thỏa đáng nhưng yêu cầu làm rõ lại phần công trình lấn chiếm khác là căn nhà phụ và hai máng xối. Như vậy TA đã bảo vệ quyền lợi của ông Hậu khi xây dựng nhà mà ông Trê bà Thi có thể biết mà không phản đối thì “có thể suy luận rằng họ đã ngầm chấp nhận để người khác lấn chiếm tài sản của mình nên quyền được yêu cầu tháo dỡ cần được giới hạn” và tòa cũng căn cứ trên khía cạnh kinh tế khi nhà đã hoàn thành kiên cố nếu tháo dỡ sẽ gây thiệt hại nghiêm trọng cho ông Hậu và bảo vệ quyền lợi của vợ chồng ông Trê khi TANDTC quyết địnhh hủy hai bản án trước và xem xét lại sơ thẩm để làm rõ lại phần công trình lấn chiếm khác trên đất của hai ông bà bảo vệ quyền lợi chính đáng của chủ sở hữu.
7. Đoạn nào của Quyết định số 23 cho thấy Tòa án không buộc ông Tận tháo dỡ nhà đã được xây dựng trên đất lấn chiếm (52,2 m2)?
Trả lời:
Trong phần xét thấy của Quyết định số 23/2006/DS-GĐT: “Tòa án cấp Phúc thẩm buộc ông Hậu trả 132,8m2 đất đã lấn chiếm nhưng là đất trống cho ông Trê và bà Thi, còn phần đất ông Hậu cũng lấn chiếm nhưng đã xây dựng nhà (52,2m2) thì giao cho ông Hậu sử dụng nhưng phải thanh toán giá trị sử dụng đất cho ông Trê và bà Thi là hợp tình, hợp lý.”
8. Ông Trường, bà Thoa có biết và phản đối ông Tận xây dựng nhà trên không?
Trả lời:
Theo như Quyết định số 23 phần bị đơn Nguyễn Văn Hậu trình bày thì: “Sau khi sang nhượng xong ông đã làm nhà cơ bản trên diện tích đất đang tranh chấp lúc ông xây nhà gia đình ông Trê không có ý kiến gì.” Vì phần đất xây dựng nhà gần với nhà ông Trê; việc xây nhà là công khai không giấu diếm nên việc ông Trê bà Thi biết đến việc này là rất có thể và theo phần trình bày trên của ông Hậu thì trong quá trình xây dựng nhà gia đình ông Trê không có ý kiến; không có xảy ra tranh chấp khi xây dựng nên có thể hiểu rằng gia đình ông Trê không quá phản đối với việc ông Hậu xây nhà.
9. Nếu ông Trường, bà Thoa có biết và phản đối ông Tận xây dựng nhà trên thì ông Tận có phải tháo dỡ nhà để trả lại đất cho ông Trường, bà Thoa không? Vì sao?
Trả lời:
Nếu ông Trê, bà Thi biết và phản đối ông Hậu xây dựng nhà trên kịp lúc khi mà thiệt hại của ông Hậu không quá lớn và việc tháo dỡ nhà không gây ảnh hưởng đến các hộ gia đình kề bên thì ông Tận phải dừng xây dựng thỏa thuận với ông Trê nếu không được thì phải nhờ Tòa án xem xét và rất có thể ông Hậu phải tháo dỡ nhà và trả đất lại cho chủ sở hữu thực sự là ông Trê và bà Thi.
Xem thêm Dân sự - Hình thức của di chúc
10. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa án liên quan đến phần đất ông Tận lấn chiếm và xây nhà trên.
Trả lời:
Hướng giải quyết trên của tòa án là phù hợp, hợp tình, hợp lý theo quy định pháp luật và các trường hợp khác trên thực tế bảo vệ quyền và lợi ích của cả hai bên. Trong trường hợp của Quyết định số 23 thì cả hai bên đều cùng có lỗi chứ không chỉ là ông Hậu vì khi ông Hậu xây nhà thì ông Trê không phản đối nên để bảo vệ cho cả hai bên thì Tòa án phải xem xét các yếu tố: “Theo Tòa án TP.HCM, với những trường hợp này, nếu bên lấn chiếm đã xây nhà kiên cố (nếu đập bỏ nhà sẽ gây sụp đổ các công trình kiến trúc lân cận hoặc hai bên đã xây tường sát nhau…) thì thẩm phán phải cân nhắc, xem xét kỹ. Chỉ nên buộc trả lại nếu có khả năng thi hành trên thực tế, không gây thiệt hại nghiêm trọng đến tài sản của các bên (trừ trường hợp việc xây dựng đã bị cơ quan chức năng cấm nhưng vẫn cố tình xây dựng). Trường hợp xét thấy không thể buộc bên lấn chiếm trả lại phần đất (và phần không gian đã lấn chiếm) thì nên buộc họ phải thanh toán cho bên kia giá trị quyền sử dụng đất theo giá thị trường hoặc bồi thường thiệt hại do phần đất (không gian) mà chủ đất không được sử dụng[1]” hay “Trường hợp đất lấn chiếm đã được xây dựng nhà kiên cố thì về nguyên tắc, bên bị lấn chiếm được quyền yêu cầu tòa án buộc bên lấn chiếm tháo dỡ phần xây dựng trái phép. Tuy nhiên, bên bị lấn chiếm phải chứng minh khi xây dựng trên phần đất lấn chiếm các bên đã có tranh chấp, cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có quyết định cấm xây dựng, nhưng bên lấn chiếm vẫn cố tình xây dựng hoặc vì những lý do khách quan chính đáng mà bên bị lấn chiếm đã không thể biết mình bị lấn chiếm. Trong trường hợp điều kiện thực tế thi hành án bên lấn chiếm không thể trả lại phần đất và không gian đã lẫn chiếm thì bên bị lấn chiếm được quyền đề nghị tòa án buộc bên lấn chiếm phải thanh toán cho bên kia giá trị QSDĐ theo giá thị trường hoặc bồi thường thiệt hại đối với phần đất hoặc không gian mà chủ sử dụng đất không sử dụng được[2]”. Vậy việc Tòa án giải quyết như trên là hoàn toàn hợp tình hợp lý phù hợp về cả pháp luật lẫn thực tế bảo vệ quyền lợi ích của cả hai bên.
11. Theo Tòa án, phần đất ông Tận xây dựng không phải hoàn trả cho ông Trường, bà Thoa được xử lý như thế nào? Đoạn nào của Quyết định số 23 cho câu trả lời?
Trả lời:
Theo Tòa án, phần đất ông Hậu xây dựng không phải hoàn trả cho ông Trê bà Thi thì phải thanh toán giá trị quyền sử dụng đất. Trong phần xét thấy của Quyết định số 23/2006/DS-GĐT: “Tòa án cấp Phúc thẩm buộc ông Hậu trả 132,8m2 đất đã lấn chiếm nhưng là đất trống cho ông Trê và bà Thi, còn phần đất ông Hậu cũng lấn chiếm nhưng đã xây dựng nhà (52,2m2) thì giao cho ông Hậu sử dụng nhưng phải thanh toán giá trị sử dụng đất cho ông Trê và bà Thi là hợp tình, hợp lý.”
12. Đã có quyết định nào của Hội đồng thẩm phán theo hướng giải quyết như Quyết định số 23 liên quan đến đất bị lấn chiếm và xây dựng nhà không? Nêu rõ Quyết định mà anh/chị biết.
Trả lời:
Quyết định số 02/2006/DS-GĐT ngày 21/2.2006 của HĐTP Tòa án nhân tối cao.
Tóm tắt vụ việc: Căn nhà bà Khanh có chiều rộng mặt tiền là 7,4m và căn cứ vào giấy phép xây dựng số 51/GP của sở xây dựng tỉnh ĐL nhưng theo biên bản đo đạc của TAND tỉnh ĐL thì thực tế bà Khanh đã xây dựng chiều rộng mặt tiền là 7,63m, vượt quá diện tích được sử dụng là 23cm. Thực tế bà Khanh đã xây dựng kiền móng lấn 20cm móng nhà ông Tùng.Bà Khanh khi xây dựng đã thỏa thuận miêng với ông Tùng để bà Khanh xây sát nhà ông Tùng nhưng ông Tùng không thừa nhận và cũng không có chứng cứ chứng minh.
Tòa án cấp phúc thẩm không buộc bà Khanh phải tháo dỡ phần lấn chiếm mà chỉ buộc bồi thường bằng tiền là hợp tình, hợp lý (Hội đồng TP nhất trí với Viện trưởng VKSNDTC). TA cấp Phúc thẩm căn cứ vào khung giá đất tại quyết định số 2920/QĐ-UB với giá 1.720.000 đồng/m2 trong khi không có căn cứ chứng minh giá này phù hợp với giá thị trường chưa đảm bảo đúng quyền lợi của ông Tùng nên cần phúc thẩm lại phần này.
13. Anh/chị có suy nghĩ gì về hướng giải quyết trên của Hội đồng thẩm phán trong Quyết định số 23 được bình luận ở đây?
Trả lời:
Hướng giải quyết của Hội đồng thẩm phán trong Quyết định số 23 là phù hợp vì trong vụ việc vẫn còn nhiều vấn đề chưa được giải quyết rõ ràng ảnh hưởng đến quyền lợi của ông Trê bà Thi cần xem xét làm rõ để tránh gây thiệt hại như việc xử lý gian nhà phụ và phần chiếm không gian còn chưa được đề cập đến.Việc Hội thẩm xử lý như vậy là phù hợp với pháp luật, đảm bảo quyền lợi hai bên và sự công chính của Tòa án.
14. Đối với phần chiếm không gian 10,71m2 và căn nhà phụ có diện tích 18,57m2 trên đất lấn chiếm, Tòa án sơ thẩm và Tòa án phúc thẩm có buộc tháo dỡ không?
Trả lời:
Đối với phần chiếm không gian 10,71m2 và căn nhà phụ có diện tích 18,57m2 trên đất lấn chiếm, Tòa án sơ thẩm và Tòa án phúc thẩm còn chưa đề cập đến hướng giải uyết cụ thể nên đã có kháng nghị và Hội đồng thẩm phántòa án nhân dân tối cao đã quyết định hủy cả hai bản án để xét xử lại sơ thẩm.
15. Theo anh/chị thì nên xử lý phần lấn chiếm không gian và căn nhà phụ trên như thế nào?
Trả lời:
Tòa án nên xem xét cân nhắc kĩ càng và chỉ nên buộc trả lại nếu có khả năng thi hành trên thực tế, không gây thiệt hại nghiêm trọng đến tài sản của các bên còn không thì nên giải quyết buộc thanh toán giá trị phần đất đã chiếm. Nhưng nếu việc tháo dỡ là có khả năng không gây thiệt hại nghiêm trọng thì tòa vẫn nên buộc bên lấn chiếm tháo dỡ để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của chủ sở hữu
16. Suy nghĩ của anh/chị về xử lý việc lấn chiếm quyền sử dụng đất và không gian ở Việt Nam hiện nay.
Trả lời:
Việc xử lý lấn chiếm quyền sử dụng đất của Việt Nam hiện nay còn nhiều khó khăn và bất cập cả trong xét xử, lẫn thi hành án. Trong thực tiễn xét xử thường có xu hướng nếu người lấn chiếm đã bị phản đối thì việc tháo dỡ là bắt buộc nhưng nếu người chiếm hữu ngay tình và không gặp phản đối cho đến khi hoàn thành nhà kiên cố thì tòa án không buộc tháo dỡ mà chỉ cần bồi thường thỏa đáng cho chủ sở hữu.Nhưng việc xét xử này chưa có luật điều chỉnh và không nêu rõ, thống nhất điều kiện không buộc tháo dỡ có thể dẫn đến sự tùy tiện trong việc giải quyết các vụ việc và việc khiếu kiện kéo dài. Chúng ta cần xác định được ranh giới của nguyên tắc và ngoại lệ vì “Chúng ta càng mở rộng ngoại lệ (tức chấp nhận để tồn tại lấn chiếm) thì quyền sở hữu càng bị giới hạn và thể hiện sự không nghiêm minh của pháp luật”. Chính vì vậy mà tồn tại những sự việc trong thực tế Tòa án không buộc người lấn chiếm tháo dỡ mặc dù có sự phản đối của chủ sở hữu đích thực ngay thời điểm xây nhà vì người lấn chiếm cố tình xây xong nhà dù có sự can thiệp của chính quyền và bị đình chỉ thi hành. Ngoài vướng mắc của việc xét xử lấn chiếm như trên thì vẫn còn nhiều bất cập trong việc xử lý lấn chiếm khoảng không công cộng khi xử lý còn chậm trễ.
17. Hướng giải quyết trên của Tòa án trong quyết định số 23 có phù hợp với BLDS 2015 không? Vì sao?
Trả lời:
Hướng giải quyết trên của Tòa án trong Quyết định số 23 phù hợp với BLDS 2015 vì căn cứ theo Điều 175, 164, 166, 168 thì ông Trê, bà Thi hoàn toàn có các quyền bảo vệ quyền sở hữu đối với phần đất bị lấn chiếm và việc ông Hậu xây dựng các công trình trên bất động sản liền kề là hoàn toàn không thuộc các quyền có thể với bất động sản liền kề được quy định tại mục 1 Chương 14 của BLDS 2015 nên ông Hậu đã lấn chiếm đất không có căn cứ pháp luật.
[1] Khải Hà, Xử lý tranh chấp đất đai: Còn nhiều cái rối, báo Pháp luật tp.HCM.
[2] TS. Nguyễn Minh Hằng, Xử lý tình huống trong thi hành Luật đất đai 2013.
Download Dân sự - Lấn chiếm tài sản liền kề
Tham gia Fanpage CÙNG NHAU HỌC LUẬT để cập nhật tài liệu học tập nhé!
Comments